Tento web používá k analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Státní pozemkový úřad

Předkupní právo dle §3056 občanský zákoník

Tento metodický pokyn je vydáván k zajištění jednotného postupu a působnosti všech organizačních jednotek Státního pozemkového úřadu (dále jen „SPÚ“), resp. Krajských pozemkových úřadů (dále jen „KPÚ“) při aplikaci předkupního práva k nemovitým věcem, vyplývajícího ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Cílem tohoto právního předpisu je postupná eliminace rozdílného vlastnictví a snaha o absolutní shodu vlastnického práva ke stavbě i pozemku.

I.                   Předkupní právo dle OZ

Předkupní právo k nemovitým věcem dle zákona OZ má povahu práva věcného, které v určitém rozsahu omezuje právo vlastníka (spoluvlastníka) nakládat s nemovitými věcmi ve svém vlastnictví (spoluvlastnictví), resp. v případě SPÚ omezuje nakládání s nemovitými věcmi, s nimiž je příslušný hospodařit. Neumožňuje však SPÚ domáhat se u vlastníků či spoluvlastníků prodeje nemovitých věcí. Rovněž vlastníkům neumožňuje domáhat se na SPÚ převodu dle § 3056 OZ. V rámci předkupního práva lze pouze učinit/přijmout nabídku, která může být využita či nevyužita (aplikace předkupního práva připadá v úvahu pouze tehdy, chce-li vlastník prodat nemovitou věc jiné osobě - koupěchtivému, než předkupníkovi).

OZ není právním předpisem, který by primárně upravoval nakládání s majetkem státu. Nakládání s pozemky, k nimiž má SPÚ příslušnost hospodaření, upravují zákon
č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o SPÚ“), zákon č. 92/1991 Sb.,
o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 92/1991 Sb.“), zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon
o půdě“) a dále pak zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon
o majetku ČR.

Ze znění § 3056 OZ vyplývá, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, má k této stavbě předkupní právo a současně vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. To však za předpokladu, že se jedná o stavbu, která dle dosavadních právních předpisů není součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ani ke dni nabytí účinnosti OZ (stavba vlastníka umístěná na pozemku jiného vlastníka, resp. stavba a pozemek mají rozdílné vlastníky). Předkupní právo se vztahuje i na podzemní stavbu na daném pozemku, je-li tato podzemní stavba příslušenstvím nadzemní stavby.

Jestliže lze část pozemku se stavbou oddělit tak, aby nebylo ztíženo užívání stavby, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku, která je nezbytná pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

S ohledem na výše uvedené a ustanovení § 2140 odst. 1 OZ má vlastník pozemku povinnost nabídnout pozemek vlastníkovi stavby, pokud by jej chtěl prodat třetí osobě, přičemž stejnou povinnost má i vlastník stavby vůči vlastníkovi pozemku. 

 

II.                Speciální právní úprava

Primárně je třeba rozlišovat mezi obecnou a speciální právní úpravou. Existuje-li speciální právní předpis upravující činnost SPÚ a způsob nakládání s majetkem, s nímž je SPÚ příslušný hospodařit, má se za to, že speciální právní úprava má aplikační přednost před obecnou právní úpravou v OZ. Pokud by SPÚ postupoval podle § 3056 OZ, musel by splnit podmínky § 2140 a násl. OZ. K dané nemovité věci by SPÚ nejprve musel mít koupěchtivého a musel by mít s tímto koupěchtivým uzavřenu kupní smlouvu v souladu s § 2143 OZ. Takový postup však naráží na postup SPÚ při převodech nemovitých věcí, resp. takové jednání SPÚ pro naplnění § 2143 OZ by mohlo být považováno za rozpor s dobrými mravy vůči koupěchtivému, s nímž by byla uzavřena kupní smlouva a následně by předkupník k dané nemovitosti využil svého předkupního práva. Takový postup SPÚ by byl neefektivní
a snadno soudně napadnutelný k tíži státu.

Vůči obecné právní úpravě dle OZ stanoví zákon o SPÚ vlastní právní úpravu pro případy úplatných převodů zemědělských pozemků pod stavbou, a to zněním § 10 odst. 4 zákona
o SPÚ
– viz MP svazek C „Souběžná realizace zákona č. 503/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů a zákona č. 229/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů“), v případech oprávněných osob lze převod realizovat i dle ustanovení § 11a odst. 11 zákona o půdě. Právní úprava těchto předpisů nebyla změněna novým občanským zákoníkem, a tudíž není namístě přerušovat kontinuální fungování speciální právní úpravy a ohrožovat dobrou víru třetích osob ve stávající zavedené postupy SPÚ při těchto převodech. Totéž platí pro zákon
č. 92/1991 Sb.,
který je vlastní právní úpravou pro odstátnění jiného majetku a dále pro zákon
o majetku ČR.

Ke konečnému rozhodnutí o učinění nabídky předkupníkovi musí dojít až na základě komplexního vyhodnocení všech aspektů. Vzhledem k tomu, že mohou nastat situace, kdy na pozemku (pozemcích) jiného vlastníka má SPÚ více budov, popřípadě příslušenství, je nutné vždy věc řešit až po předchozím jednání s vlastníkem pozemku (pozemků). V této souvislosti je třeba mít na zřeteli, že nabídka k využití / nevyužití předkupního práva je činěna jako celek, a to i přes to, že jejím předmětem může být více budov a staveb včetně součástí
a příslušenství, i další majetek evidovaný v HIM SPÚ. Rozhodnutí o tom, zda nabídku činit k jednotlivým budovám / stavbám nebo zahrnout více budov a staveb do jediné nabídky, je vždy třeba učinit až po předběžném projednání s vlastníkem dotčeného pozemku (pozemků).

 

III.             Realizace

Obecně mohou při řešení konkrétních případů předkupního práva nastat tyto základní situace:

  • Pozemek je ve vlastnictví státu s příslušností hospodaření SPÚ,
  • stavba na tomto pozemku je ve vlastnictví jiného vlastníka.

Je-li podána žádost o převod pozemku pod stavbou – pro realizaci je aplikován převod dle § 10 odst. 4 zákona o SPÚ; nabídka vlastníkovi stavby na využití předkupního práva se nečiní.

V případech oprávněných osob lze převod realizovat dle ustanovení
§ 11a odst. 11 zákona o půdě.

V případě, že o převod požádá pouze jeden ze spoluvlastníků stavby, nelze pominout předkupní právo ostatních spoluvlastníků k danému pozemku. SPÚ musí vstoupit do jednání i s ostatními spoluvlastníky. Pro realizaci převodu do vlastnictví pouze jednoho ze spoluvlastníků, musí tento spoluvlastník – žadatel, doložit SPÚ písemná prohlášení ostatních spoluvlastníků s úředně ověřenými podpisy, že o převod podílu předmětného pozemku nemají zájem a souhlasí s převodem do vlastnictví pouze jednoho ze spoluvlastníků. Tato prohlášení budou doložena do spisu. Nebudou-li prohlášení ostatních spoluvlastníků doložena, musí jim být učiněna ze strany SPÚ nabídka k využití či nevyužití předkupního práva a převod bude následně realizován v závislosti na využití či nevyužití předkupního práva.

  • Stavba je ve vlastnictví státu s příslušností hospodaření SPÚ
  • pozemek pod touto stavbou je ve vlastnictví jiného vlastníka.

Je-li podána žádost o převod, resp. privatizační projekt je v přípravě/ve schvalovacím procesu/určen k realizaci – je aplikován převod předem určenému nabyvateli (vlastníkovi pozemku) dle zákona č. 92/1991 Sb.

Nabídka na využití předkupního práva se učiní pouze tehdy, chce-li SPÚ zpracovávat privatizační projekt pro jinou osobu, než je vlastník pozemku.

V případě, že pozemek je ve spoluvlastnictví více osob a privatizační projekt bude zpracováván pouze pro jednoho spoluvlastníka, je třeba doložit písemná prohlášení ostatních spoluvlastníků obdobně, jak je uvedeno v bodě 1.

Je-li majetek určen k odstátnění dle zákona o půdě, je třeba zohlednit převod stavby oprávněné osobě – držiteli nároků na náhrady, které jsou určeny k vypořádání postupem dle §18a odst. 2 zákona o půdě (náhrada spočívá v poskytnutí nemovitostí,
s nimiž je pozemkový úřad příslušný hospodařit, nebo v poskytnutí hotovosti ve výši stanovené zvláštním předpisem
).

Na základě žádosti shora specifikované oprávněné osobě převede SPÚ mimo veřejnou nabídku stavbu na pozemku oprávněné osoby - vlastníka pozemku, k vypořádání jeho nároků na náhradu. Postup je stanoven metodickým pokynem odboru řízení restitucí (svazek A - část 1/1).

 

Pro všechny formy odstátnění platí následující

Pokud se bude jednat o majetek ve špatném technickém stavu, popřípadě o majetek, k němuž bylo stavebním úřadem vydáno rozhodnutí o odstranění (demolici), musí být tato skutečnost, pro urychlený postup směřující k odstátnění daného majetku, vždy stěžejním údajem.

Předběžné jednání s osobou oprávněnou z předkupního práva nelze považovat za nabídku k využití předkupního práva a neplyne z něj pro SPÚ povinnost následně stavbu (stavby) nabídnout, ani případný časový závazek k této nabídce.

Pro majetkoprávní vypořádání lze aplikovat i směnu nemovitostí dle § 17 odst. 3 písm. d) zákona o půdě.

 

Ocenění:

Za účelem ocenění převáděného majetku cenou obvyklou se užije příslušný vzor objednávky znaleckého posudku dle způsobu odstátnění.

Jedná-li se o majetek, k němuž se váže skutečnost, že bylo zahájeno řízení k odstranění, případně bylo již vydáno rozhodnutí o odstranění, je nutné objednávku rozšířit o upozornění pro znalce, včetně přiložení fotokopií příslušných listin.

  • Vlastník nemovité věci učiní SPÚ nabídku k odkoupení/nabytí v rámci předkupního práva.

V těchto případech musí KPÚ vždy posoudit, zda je nemovitá věc, která je předmětem nabídky, potřebná pro zabezpečení výkonu působnosti nebo činnosti SPÚ.

Primárně je třeba při posouzení vycházet ze znění § 12 odst. 3 zákona o majetku ČR, který stanoví, že za úplatu lze nabývat pouze majetek, který splňuje předpoklady stanovené v § 8 odst. 1 písm. a) a písm. b) zákona o majetku ČR a příslušné organizační složce bude sloužit pro zabezpečení výkonu její působnosti anebo její činnosti, pokud nejde o nabytí ve veřejném zájmu. Předmětem vyhodnocení tedy je skutečnost, zda daný majetek splňuje požadavky výše uvedeného právního předpisu pro nakládání s majetkem ve vlastnictví ČR, s nímž je SPÚ příslušný hospodařit.

Nabývání majetku úplatně od nestátních subjektů připadá prozatím v úvahu spíše hypoteticky. Postup při bezúplatném převzetí majetku od nestátních subjektů v souladu s § 12 zákona
o majetku ČR je stanoven metodickým pokynem odboru řízení správy nemovitostí (svazek A část 2 nemovitosti – 2/18).

 

IV.             Nevyužití nabídky předkupníkem – další postup 

Nebude-li nabídka využita (předkupník písemně či jinou formou sdělil nevyužití předkupního práva, případně nereagoval na výzvu k předběžnému projednání ani na vlastní nabídku), může být nemovitá věc po uplynutí zákonné lhůty odstátněna v rámci daných postupů SPÚ v souladu s platnými řídicími dokumenty.

Rozhodnutí o způsobu odstátnění je v kompetenci ředitele KPÚ.

 

 V.                Seznam příloh

  1. Výzva k předběžnému projednání
  2. Nabídka k využití/nevyužití předkupního práva
  3. Nevyužití předkupního práva
Přílohy Poslední aktualizace
1. Výzva k předběžnému projednání 17.12.2015
2. Nabídka využití_nevyužití předkupního práva 17.12.2015
3. Nevyužití předkupního práva 17.12.2015

Přečteno: 13893x

Tisk